Oppmåling, deling og seksjonering

Ved deling av eiendom blir en del av en eksisterende eiendom oppmålt, gitt et nytt gårds- og bruksnummer og registrert i matrikkelen. Matrikkelen er Norges offisielle eiendomsregister.

Kommunen sender deretter melding om eiendomsetableringen til tinglysing hos Kartverket - Tinglysing. Der blir eiendommen registrert i grunnboken. Den nye eiendommen er med dette opprettet og blir en selvstendig enhet.

Søknad om deling

Før deling og oppmålingsforretning kan gjennomføres, er det nødvendig med søknad om delingstillatelse i samsvar med reglene i plan- og bygningsloven. Søknad om deling/oppretting av grunneiendom skal sendes til kommunen.

Ved søknad om fradeling må det oppgis hvilken arealbruk ny tomt er tiltenkt. Dersom arealbruken ikke er i samsvar med kommuneplan/reguleringsplan, må det søkes om dispensasjon før deling kan gjennomføres. Søknadskjemaet om deling av grunneiendom skal signeres av hjemmelshaver.

For landbrukseiendom har jordlova egne regler om omdisponering av dyrka jord og om deling. Informasjon om dette finner du på Landbruksdirektoratets hjemmeside.

Ved søknad om fradeling fyller du ut skjemaet Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett og legger ved:

• Kvittering for nabovarsel
• Opplysninger gitt i nabovarsel 
• Rekvisisjon av oppmålingsforretning for søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven

Det må også vedlegges situasjonskart som tydelig viser arealet som ønskes fradelt. 

Vegrett: Videre må det også følge dokumentasjon som viser at tomta er sikret adkomst dersom det er annen adkomst enn offentlig veg eller private bomveger åpne for allmenn ferdsel. Kartverkets skjema Erklæring om rettighet i fast eiendom kan benyttes.

Vann/avløp: Det må opplyses om ny tomt skal bebygges og ha behov for vann/avløp. 

Naboer: Før du sender søknad om fradeling til kommunen, må du sende varsel til naboene. Du benytter da skjemaet Nabovarsel

Hvor nøyaktig en grense er registrert i matrikkelen vil variere mye og er blant annet avhengig av hvordan og når informasjonen om grensen har oppstått. Noen grenser har man ikke opplysninger om. Da er det i matrikkelen registrert det man kaller hjelpelinjer, for eksempel mot vei, vassdrag, vann og sjø. Dette er ikke grenser.

Eldre grenser utenfor byer og tettsteder (før ca. 1980) kan ha svært varierende nøyaktighet. Slike grenser er som hovedregel ikke innmålt og koordinatfestet. I marka er slike grenser gjerne merket med kors i fjell, stein, røys, kamstål og lignende. Eldre grenser i byer og tettsteder (etter ca. 1965) er som hovedregel innmålt og koordinatfestet med god nøyaktighet.

Nyere grenser (etter ca. 1980) er som regel målt inn og koordinatfestet med god nøyaktighet enten i kartforretning, oppmålingsforretning eller jordskiftesak. Slike grenser er vanligvis merket med grensemerker i aluminium.

Dersom du har ønske om å få klarlagt og merket eksisterende grenser, kan du rekvirere klarlegging av eksisterende grense.

For å gjøre eiendomsgrenser mer hensiktsmessige, kan hjemmelshaverne søke om å justere grensen mellom eiendommene.

Ved grensejustering kan bare små arealer overføres mellom de berørte eiendommene (inntil 5 % av den minste eiendommen). Justeringen skjer gjennom en oppmålingsforretning, enten som en separat forretning eller som en del av en forretning som omfatter flere temaer. Under en oppmålingsforretning må alle berørte parter samtykke i at justeringen kan gjennomføres.

Det er landmåler som avgjør om justeringen kan finne sted, etter reglene i matrikkelloven med forskrift. Blir arealene for store eller verdioverføringen for høy, må arealene overføres ved tinglysing av skjøte på fradelt tilleggsareal, eller gjøres som arealoverføring etter matrikkellovens regler (dette krever tillatelse etter plan- og bygningsloven – se under punktet fradeling av eiendom)

I disse sakene rekvireres oppmålingsforretning ved å sende Rekvisisjon av oppmålingsforretning etter matrikkelloven som ikke trenger tillatelse etter plan- og bygningsloven til kommunen. Det må også vedlegges situasjonskart som tydelig viser hvilke grenser som ønskes oppmålt.

Hvis du har oppdaget en grense du mener er feil, eller du har informasjon om en grense som ikke er registrert, kan du kontakte kommunen. I slike saker kan det være nødvendig å fremskaffe dokumentasjon som viser hva du mener er de riktige grensene for eiendommen. Dette kan være gamle skylddelingsforretninger og utskiftingskart, jordskiftesaker, private avtaler om eksisterende grenser mellom naboer, eller andre dokumenter som gjelder eiendommen.

Med slik dokumentasjon og forutsatt at naboen er enig i at grensen er feil, kan dere kreve at kommunen retter opplysningene. Dersom du og naboen er uenige om hvor grensen går, kan verken Kartverket eller kommunen avgjøre tvisten. Saken må da bringes inn for forliksrådet, de ordinære domstolene eller jordskifteretten. Resultatet av slike saker kan registreres i matrikkelen.

Hvis du eier to eiendommer som grenser inntil hverandre og brukes under ett, kan det være aktuelt å slå disse sammen til en eiendom.

Det er en fordel å sammenslå slike eiendommer av flere grunner. Tilleggsarealet blir ikke glemt ved salg/eierskifte, man vil kunne få en lavere eiendomsskatt, og det gir ryddigere eiendomsstruktur.

Det er noen vilkår som må oppfylles for å kunne slå sammen eiendommer:

• Eiendommene må grense inntil hverandre
• Eiendommene må ha samme hjemmelshaver(e)
• Det må ikke være motstridende heftelser (pant) på eiendommene

Rent praktisk foregår sammenslåingen ved at hjemmelshaver(ne) fyller ut skjemaet Krav om sammenslåing av tinglyste matrikkelenheter og leverer dette til kommunen.

Hvis vilkårene er oppfylt, sender kommunen kravet om sammenføying til tinglysingsmyndigheten. Etter sammenslåingen vil eiendommen ha ett gårds- og bruksnummer og eventuelle heftelser vil gjelde hele eiendommen. Til slutt vil eierne få tilsendt nytt matrikkelbrev for den sammenslåtte eiendommen. Sammenslåing av tinglyste matrikkelenheter er gratis.

Seksjonering – oppdeling i eierseksjoner – er en måte å dele opp en eiendom i flere andeler som kan omsettes fritt. En boligseksjon omtales ofte som en selveierleilighet. Endringer av allerede seksjonerte eiendommer kalles reseksjonering.

Du finner informasjon om seksjonering og reseksjonering på Kartverkets sine sider.